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Nozioni sui Mutui
Il MUTUO secondo il codice civile è “il
contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di
danaro o di altre cose fungibili e l’altro si obbliga a restituire altrettante
cose della stessa specie”.
Di solito, il prestito è a interesse, infatti “salva
diversa volontà delle parti il mutuatario (colui che ha ricevuto) deve
corrispondere gli interessi al mutuante (colui che ha dato)”.
Solo gli istituti di credito autorizzati possono professionalmente
concedere mutui.
Non esistono, come si è detto, LIMITI MINIMI o LIMITI
MASSIMI ai mutui: per altro, difficilmente un istituto di credito darà a
mutuo una somma di danaro superiore al 75% del valore dell’immobile
da acquistarsi (qualche Istituto ora ha esteso all’80% la
quota: pochissimi con speciali GARANZIE arrivano al 100%).
In effetti, per la banca il mutuo è sì fonte di reddito, attraverso
il pagamento dell’interesse da parte dell’acquirente, ma, nel contempo, è un
rischio, vista la possibilità che il cliente non renda le somme dovute.
Pertanto, la banca, generalmente, si garantisce attraverso la iscrizione di
una IPOTECA sull’immobile acquistato.
L’IPOTECA è definita una garanzia
reale, e attribuisce alla banca (come ad ogni altro creditore che iscrivesse
un’ipoteca su un bene del proprio debitore) il diritto di espropriare
i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza
sul prezzo di vendita all’asta del bene oggetto dell’ipoteca.
In sostanza, il debitore che non riesce a restituire il mutuo, corre il rischio
che la banca provveda – con le garanzie di un vero e proprio processo – a
mettere in vendita il bene ipotecato per soddisfarsi del proprio credito residuo.
Dato che il prezzo di vendita all’asta è inferiore a quello di
mercato, la banca non concede mai (almeno senza ulteriori garanzie) prestiti
per un importo pari al valore del bene, ma sempre per un valore inferiore (deve,
oltre tutto, tenere conto degli interessi). Tenete presente che non sempre
la banca iscrive ipoteca sul bene che verrà acquistato con le somme
date a mutuo, perché potrebbe preferire la iscrizione di una ipoteca
su un altro bene già di proprietà del cliente o di una terza
persona che lo permette, sempre a garanzia delle somme concesse a mutuo.
L’ipoteca si costituisce attraverso la sua iscrizione nei Registri Immobiliari,
dove chiunque, con le generalità del proprietario, potrà sapere
che sul tale bene immobile è iscritta una ipoteca, per conto di chi
e per quale importo. Chi comprasse quel bene, lo comprerebbe ipotecato, e quindi
soggetto all’espropriazione da parte della banca.
L’unico limite alla iscrizione dell’ipoteca è che essa deve
essere fatta su un bene immobile e cioè, in sostanza, su appartamenti,
case, negozi, capannoni o terreni.
Esiste una recente tendenza delle banche a non iscrivere ipoteca, o a iscriverla
congiuntamente alla richiesta di ulteriori GARANZIE PERSONALI del
debitore o di terze persone (prossimi congiunti, in genere), magari concedendo,
come si è detto sopra, importi pari al valore del bene.
La tendenza attuale è giustificata dalla lungaggine del processo che
porta alla vendita dell’immobile ipotecato (anche decennale!), dal mercato
immobiliare e dalla percentuale di crediti che le banche attualmente non riescono
ad esigere.
Pertanto, le banche richiedono che un terzo presti una FIDEIUSSIONE,
e cioè promessa che, in caso di mancato pagamento del debitore principale
della banca (e cioè il cliente che ha ottenuto il mutuo), sarà egli
stesso a provvedere al pagamento.
La fideiussione è una garanzia personale, perché non accede ad
un bene, come l’ipoteca, ma alla persona che la promette.
Estinto il mutuo, pagato il dovuto, normalmente anche le garanzie si estinguono:
la fideiussione automaticamente, l’ipoteca attraverso la cancellazione,
che è atto uguale e contrario alla iscrizione.
Dato che anche la cancellazione dell’ipoteca ha un costo come l’iscrizione, è bene
stabilire all’atto della sua costituzione su chi graveranno le relative
spese.
Tornando alla stipulazione del mutuo, esso non prevede la necessità di
particolare documentazione, se non quella relativa all’immobile da acquistare,
per la quale è la banca o il NOTAIO che provvederà all’atto
di acquisto, a compiere le necessarie indagini istruttorie. Non esiste un obbligo
di stipulare davanti al notaio il mutuo, ma è obbligatorio il suo intervento
per la iscrizione dell’ipoteca.
Quindi, in genere, rogito di acquisto, ipoteca e mutuo vengono
stipulati contemporaneamente dallo stesso notaio: ciò comporta sia un
risparmio sia che è il cliente che ha la facoltà di scegliere
il notaio di sua fiducia. Il notaio, prima di redigere definitivamente l’atto,
ha il dovere, se richiesto, di fornirne copia al cliente, per poterne verificare
l’esatto contenuto.
Il mutuo è, sempre, per le banche, a INTERESSE.
Gli interessi sono effettivamente il prezzo del mutuo, e cioè la percentuale
(definita saggio o TASSO) del capitale prestato che, anno per anno, deve essere
pagata al concedente del mutuo per avere ottenuto il prestito (se richiedo
in prestito la somma – capitale - di euro 1.000,00 e pattuisco un saggio
di interesse del 5% annuale, dovrò quindi, oltre a restituire il capitale
alla scadenza, pagare, per ogni anno di durata del prestito, la somma di euro
50,00).
Nei casi che ci interessano, la durata del mutuo sarà lunga
(non conosciamo banche che facciano mutui immobiliari per meno di 5 anni e
si arriva anche a 30 anni) e quindi viene previsto un PIANO DI AMMORTAMENTO delle
somme date a prestito.
Congiuntamente al mutuo, infatti, la banca proporrà al cliente, per
tutta la durata del mutuo, un piano di pagamento, normalmente a RATE (mensili,
trimestrali o semestrali), per la restituzione delle somme date a mutuo e degli
interessi.
In ogni rata di pagamento, con percentuali che variano dalla prima all’ultima,
si pagheranno gli interessi e si comincia a restituire il capitale.
Diminuendo il capitale, diminuiscono gli interessi (che sono calcolati giorno
per giorno sulla sorte capitale da restituire) e quindi è fondamentale “studiare” il
piano di ammortamento, per scegliere quello più conveniente. Va da sé che
conviene, compatibilmente con le proprie possibilità, quel piano che
consente il pagamento, per ogni rata, della maggior parte di capitale possibile,
perché così facendo, anche gli interessi diminuiranno.
Il piano di ammortamento nelle cifre indicate è definitivo poiché ciò è possibile
solo in caso di pattuizione di un TASSO FISSO di interesse,
mentre questo non è possibile in caso di TASSO VARIABILE.
Le parti, infatti, potranno pattuire che il saggio o tasso di interesse, anziché essere
pattuito una volta per tutta la durata del rapporto, periodicamente (ogni tre,
sei o dodici mesi in genere) si modifichi, sulla base di un meccanismo predeterminato.
Tale meccanismo consiste in genere in una INDICIZZAZIONE del
tasso e cioè al suo collegamento a qualche indice economico aumentato
di una percentuale da definire (l’aumento è a volte chiamato “spread”).
I principali sono il tasso EURIBOR; il tasso LOMBARD (raro
nei mutui concessi per l’acquisto di case) ed altri che vedrete nel glossario
come l’IRS o il LIBOR. Il tasso fisso
ha il vantaggio di poter programmare esattamente il rischio, il tasso variabile
quello di “seguire” gli indici economici.
Con il tasso fisso si può programmare il proprio piano
di pagamento e sperare di fare un buon affare (se il mercato dei tassi sale)
o rischiare di farne uno cattivo (se il mercato dei tassi scende).
Con il tasso variabile si è più certi che il
saggio pagato anno per anno risponda a delle logiche attuali (rispetto ai pagamenti)
di mercato. Attualmente è stato introdotto un TASSO STRUTTURATO
(o MISTO) che per due anni riporta un tasso fisso particolarmente
basso e poi il diritto/dovere di scegliere tra un TASSO FISSO o
un TASSO VARIABILE alla scadenza del secondo anno di mutuo.
Ci permettiamo di segnalare sin d’ora che l’importo dei tassi non
varia sostanzialmente tra banca e banca, mentre possono variare e di molto
i piani di ammortamento, le spese di istruttoria, le condizioni particolari
o accessorie del mutuo (su chi gravano certe spese, assicurazioni sui danni
all’immobile, durata, spese di rinegoziazione, ecc.).
In sostanza per scegliere il mutuo più conveniente alle vostre esigenze è determinante
valutare soprattutto queste variabili, che abbiamo cercato di illustrare nel
glossario.
Infine, ricordate che a tutela dei clienti ogni tre mesi viene
definito – per tutte le operazioni a interesse e anche quindi per i mutui
- il tasso di interesse massimo applicabile (il meccanismo è aritmeticamente
semplice: si calcola sul mercato il tasso medio e lo si aumenta del 50%. Il
calcolo viene effettuato dal Ministero delle Finanze e viene pubblicato sulla
Gazzetta Ufficiale con decorrenza dal primo di gennaio, aprile, luglio, ottobre
di ogni anno).
Il superamento di tale soglia (TASSO DI USURA) comporta come sanzione il fatto
che non è dovuto alcun tasso per tale operazione.
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