Mutui immobiliari prima casa, mutuo immobiliare agevolazioni fiscali prima casa

Il legislatore italiano da diversi anni (la prima legge sulle agevolazione è la c.d. "Legge Formica" del 22 aprile 1982 n. 168) ha introdotto una disciplina favorevole per le persone che intendono acquistare la prima casa, proprio tenendo conto della grande importanza che la stessa rappresenta per la popolazione e per incrementare e favorire l'acquisto di immobili da destinare ad uso abitativo. Si è provveduto, quindi, ad incentivare sia la grande proprietà edilizia che le imprese immobiliari qualora avessero venduto il loro patrimonio destinato ad uso abitativo ai propri conduttori, accentuando, altresì, il regime agevolato anche a favore di tutti coloro che intendessero soddisfare le essenziali esigenze abitative del proprio nucleo familiare.

Disciplina ordinaria di agevolazione sull'acquisto della prima casa: gli sconti differenziati

Chi acquista la prima casa ha diritto a sconti differenziati, a seconda delle diverse modalità:

il compratore che acquisti l'immobile direttamente dal costruttore ( o da un venditore soggetto a IVA) , avrà diritto ad una riduzione dell'I.V.A. dal 10% previsto al 4%, mentre l'imposta di registro, ipotecaria e catastale ognuna nella misura fissa di 168,00 euro;
Qualora invece il compratore acquisti da un privato, l'imposta di registro sarà del 3% anziché del 7% mentre l'imposta ipotecaria e catastale ognuna nella misura fissa di 168,00 euro;

Inoltre, durante il possesso della prima casa, se questa venga utilizzata direttamente dal proprietario, lo stesso non pagherà più l'I.R.P.E.F. mentre per l'I.C.I. sono previsti sconti di diversa natura, che variano da 100 a 200 € ed aliquote più basse.
Gli sconti per la prima casa riguardano anche le pertinenze, cioè tutte le cose mobili ed immobili poste a servizio ed ornamento della casa, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (box, posti auto, cantine, soffitte). L'agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria.

E' ovvio che trattandosi di una disciplina agevolata, il legislatore l'ha introdotta per motivi di uguaglianza sostanziale, tenuto conto del benessere e del grado di ricchezza dei cittadini. Quindi, l'immobile non deve avere le caratteristiche di abitazione di lusso, e deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha stabilito o ha intenzione di stabilire, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza, o in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività, ovvero, se trasferito per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende. Questo ultimo obbligo non sussiste per il personale militare.
Se l'acquirente è un cittadino italiano emigrato all'estero, l'immobile deve essere acquistato come prima casa nel territorio italiano.

Disciplina ordinaria di agevolazione sull'acquisto della prima casa: i vincoli e gli obblighi

I requisiti necessari per fruire, a pena di decadenza, delle agevolazioni prima casa, sopra elencate, riguardano:

a) la natura dell’immobile acquistato:
le agevolazioni interessano solo i trasferimenti di case di abitazione “non di lusso”.
Le abitazioni non di lusso sono quelle non aventi le caratteristiche indicate dal D.M. 2.8.69 (che considera abitazioni di lusso, ad esempio, quelle dotate di piscina di almeno 80 mq di superficie, o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq);

b) l’ubicazione dell’immobile acquistato:
l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel comune in cui ha sede o svolge l’attività il datore di lavoro da cui dipende l’acquirente che si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro; per i cittadini residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.

c) le dichiarazioni che l’acquirente deve fare:
nell’atto di compravendita l’ acquirente deve dichiarare:
• di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
• di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
• di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l’immobile oggetto dell’acquisto, qualora già non vi risieda.
•non deve vendere prima di 5 anni l'immobile acquistato con lo sconto fiscale, pena la perdita delle agevolazioni e in più una sanzione pari al 30% delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, a meno che non riacquisti entro un anno una nuova abitazione principale.

E' possibile usufruire nuovamente di tali agevolazioni dopo averne già goduto in passato allorché il compratore si trovi, nel momento in cui venga effettuato l'acquisto, nelle predette condizioni.

Disciplina ordinaria di agevolazione sull'acquisto della prima casa: il credito d'imposta

Segnaliamo brevemente che dal 1° Gennaio 1999 chi, entro un anno dalla vendita della sua precedente prima casa già acquistata in regime di agevolazioni fiscali, ne acquisti un'altra da destinare nuovamente ad abitazione principale, potrà godere di un credito (c.d. bonus fiscale), pari all'imposta di registro od all'I.V.A al 4% pagata sul suo precedente acquisto. Quindi, chiunque abbia acquistato l'abitazione principale dopo il 24 aprile 1982 usufruendo delle agevolazioni, potrà utilizzare questo sconto sotto forma di credito d'imposta. Chi avesse però acquistato prima del 23 maggio 1993 la sua prima casa da un'impresa edile o da una società non avrà diritto da una ulteriore agevolazione in quanto l'aliquota I.V.A. del 4% non era agevolata, bensì ordinaria. Questa nuova agevolazione viene introdotta dall'art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.
Si ricorda che il citato bonus fiscale potrà essere utilizzato anche in caso di bene ereditato o ricevuto in donazione. In questo caso, ove il bonus fiscale non venga utilizzato per pagare le relative imposte o per acquistare la nuova casa entro l'anno, il medesimo potrà essere utilizzato in dichiarazione dei redditi (per ridurre l'imponibile I.R.P.E.F.) o, dai i titolari di partita Iva, per compensare i versamenti unificati.
La circolare dell'Agenzia delle Entrate n.19 del 1° marzo 2001 ha esteso il campo d'azione del "bonus fiscale" anche agli acquisti anteriori al 22 maggio 1993, per gli immobili comprati da un'impresa o fatti costruire dietro contratto di appalto; e prima del 30 dicembre 1993 per quelli di cui si era assegnatari in cooperativa.

Fabbricato abitativo non più idoneo alle necessità del proprietario:
La Corte di Cassazione ha statuito che la possidenza di un altro alloggio non osta alla fruizione dei benefici per l’acquisto della c.d. prima casa, di cui al D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 marzo 1993, n. 75, qualora quell’alloggio, pur munito di destinazione abitativa, sia inidoneo, per caratteristiche e dimensioni, ad offrire effettiva abitazione al compratore e alla sua famiglia (Sentenza n. 19738 del 23 dicembre 2003).

Acquisto di due appartamenti contigui allo scopo di riunirli in un’unica abitazione
Le agevolazioni prima casa spettano limitatamente ad uno solo degli appartamenti, anche se gli stessi vengono acquistati contemporaneamente e con un unico atto. Nel momento dell’acquisto si configurano, infatti, come due unità abitative separate e corrispondenti a diverse unità catastali.

Acquisto di immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione
Le agevolazioni prima casa si applicano anche all’acquisto di fabbricati in corso di costruzione o allo stato rustico, nonché a quelli in corso di ristrutturazione.
Per quanto riguarda la detrazione sulla ristrutturazione, se l’acquisto dell’immobile prima casa avviene per successione ereditaria, il diritto a godere delle quote residue si trasmette all’erede.

Il contratto preliminare
I requisiti prescritti per usufruire delle agevolazioni prima casa devono essere presenti al momento del passaggio della proprietà dell’abitazione e, quindi, dell’atto definitivo.
Non è però infrequente la stipula di un cosiddetto contratto preliminare: anche in questa sede è possibile chiedere l’applicazione del regime agevolato con la “promessa” di essere in possesso dei requisiti richiesti al momento della stipula dell’atto definitivo.
Il contratto preliminare è soggetto all’imposta di registro in misura fissa (168,00 euro).
Qualora in sede di contratto preliminare siano versati degli acconti sul prezzo pattuito:
a) se il venditore è un privato, gli acconti saranno in ogni caso assoggettati all’imposta di registro del 3%;
b) se il venditore è soggetto Iva, sugli acconti si applicherà l’aliquota ridotta del 4%.

Credito di imposta per il riacquisto della prima casa
L’articolo 7, della legge n. 448 del 23.12.1998 prevede un credito d’imposta per le persone che hanno ceduto l’abitazione a suo tempo acquistata fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva, ed entro un anno dalla vendita acquista un’altra abitazione non di lusso costituente prima casa.
Il credito di imposta è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato;
in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 192/E del 2003, afferma che la condizione per evitare la decadenza delle agevolazioni è l’acquisto (entro un anno) di un immobile da adibire a propria abitazione principale, con ciò intendendo che il medesimo deve essere concretamente utilizzato come abitazione propria.

La permuta
Un modo per ottenere il trasferimento della proprietà di un immobile è la permuta, e cioè il reciproco trasferimento di cose o altri diritti. Anche in questo caso, qualora ne sussistano i requisiti, trovano applicazione le agevolazioni “prima casa”.

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