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Glossario

CHE COS'E' UN MUTUO?

Il Codice Civile, all'art. 1813, ci dà la definizione di mutuo:
si tratta di un contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili ad un'altra, detta mutuatario, che si assume l'obbligo di restituire, al momento della scadenza del termine, altrettante cose della stessa specie e quantità.
Si tratta di un contratto generalmente oneroso, che presuppone il corrispettivo degli interessi, nella misura legale, prevista dall'art. 1284 Codice Civile, oppure in quella convenzionale, stabilita cioè su accordo delle parti.
Si ricorda, ancora, che le cose date in mutuo passano in proprietà del mutuatario, secondo quanto stabilito dall'art. 1814 Codice Civile. Inoltre, le parti possono stabilire nel contratto che la restituzione delle cose mutuate avvenga a rate, e si ricorda che, in tale ipotesi, la mancata corresponsione anche di una sola rata da parte del mutuatario consente al mutuante di chiedere la restituzione immediata dell'intero. La risoluzione del contratto può essere chiesta anche in caso di mancato pagamento degli interessi. I mutui aventi per oggetto una somma di denaro sono restituiti, di solito, in maniera rateale.
Il mutuo viene generalmente richiesto per acquistare o costruire un immobile, o per ristrutturarlo.
La durata del mutuo può variare dai 5 ai 30 anni (di solito 5, 10, 15 o 20 anni), e lo stesso, di solito, copre fino all'80% del valore dell'immobile.
Come primo consiglio generale, qualora abbiate dubbi o vi sia poca chiarezza nel contratto che vi viene sottoposto, consultate una associazione dei consumatori, un avvocato di fiducia ovvero il notaio, che potranno darvi consigli e spiegazioni anche prima della stipulazione del mutuo.

CHI CONCEDE I MUTUI?

I mutui sono concessi dalle banche, dagli istituti di credito e dalle società immobiliari in genere. Non fidatevi mai dei privati che non rendono nota la società per cui lavorano, ovvero, in casi dubbi, cercate di verificare l'esattezza della qualifica del soggetto con il quale trattate.
I tempi per ottenere un mutuo si aggirano intorno ai 30 giorni.

QUALI TIPI DI MUTUO ESISTONO?

I mutui si possono distinguere:

a) a seconda delle garanzie richiesta in:

chirografario, quando non è richiesta alcuna garanzia;
ipotecario, quando a garanzia del pagamento è richiesta una ipoteca sull'immobile;
pignoratizio, quando è richiesto un pegno su beni mobili a garanzia dello stesso.

b) secondo l'interesse applicato:

contratto a tasso fisso: la rata del mutuo è sempre costante;
contratto a tasso variabile, la rata varia nel corso del tempo al variare di alcuni indici (quali il costo della vita, i tassi monetari o finanziari);
contratto misto, quando si riuniscono le due tipologie precedentemente indicate;
contratto a tasso di ingresso, se per i primi mesi viene applicato un tasso agevolato, mentre alla scadenza del periodo si applica un tasso diverso, fisso o variabile.

c) a seconda della durata, seguendo le indicazioni già viste al punto n. 1.

Quindi, nella scelta del tipo di mutuo, fate attenzione alle vostre esigenze: il tasso fisso potrebbe essere alto e al momento della stipulazione poco conveniente, ma salva dal rischio inflativo o di recessione finanziaria ed economica; per converso, il tasso variabile potrebbe essere più conveniente, ma in caso di crisi economica potrebbe diventare molto oneroso.

COS'E' IL TASSO DI INTERESSE?

L'interesse è il prezzo dell'utilizzo del denaro ottenuto in prestito dalle banche.
Misura dell'interesse è il tasso o saggio di interesse, che rappresenta l'interesse del capitale di 1 Euro (tasso percentuale), in un'unità di tempo (anno, trimestre, semestre). Il tasso di interesse viene indicato secondo misure percentuali, quali, ad esempio, 5, 6 o 7 %. Si ricorda che l'interesse, calcolato generalmente su base annua o semestrale, può essere semplice o composto: è semplice quando l'interesse maturato non si aggiunge al capitale per andare a produrre un ulteriore interesse. E', invece, composto, quando, alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. In genere l'interesse semplice si utilizza nei finanziamenti di breve durata, mentre quello composto si usa nelle operazioni di lunga durata, come il mutuo.
Fate attenzione al tasso di mora per ritardato pagamento, in quanto è necessario valutare anche questa eventualità per evitare brutte sorprese.
Informatevi, quindi, non solo sul tasso in sé, ma anche su altri elementi accessori, come ad esempio sulla differenza tra il tasso d'ingresso, che, come detto, è più basso per le prime semestralità, e il tasso successivo, che è più alto.

QUALI SONO LE SPESE ACCESSORIE?

Occorre esaminare con attenzione tutte le spese di un mutuo, che possono essere molto elevate e variare sensibilmente da banca a banca: chiedete, quindi, l'ammontare delle spese di perizia e di istruttoria, di assicurazione (sono le spese con le quali, di solito, la banca si garantisce contro il rischio di incendio, di esplosione ovvero di scoppio dell'immobile, oppure di morte del mutuatario). Informatevi anche sulle spese notarili, ed anche sulla eventuale penale per estinzione anticipata, che può arrivare anche al 2-3 % della somma mutuata, rendendo davvero costosa la estinzione prima della scadenza del mutuo ottenuto.

COS'E' L'IPOTECA?

E' una forma di garanzia reale sui beni immobili, che permette alla banca di potere recuperare il proprio credito qualora il mutuatario non adempia alle proprie obbligazioni. L'ipoteca viene iscritta per un valore sempre maggiore dell'importo concesso in mutuo, poiché si tiene già conto degli eventuali interesse per il ritardo sul mutuo, delle spese di vendita della casa e quant'altro. In caso di mancato pagamento, quindi, con questa garanzia la banca può fare vendere coattivamente alla autorità giudiziaria l'immobile ipotecato e trattenere l'importo della somma oggetto di ipoteca maggiorata delle spese accessorie sostenute. Si ricorda che anche se il mutuo si estingue regolarmente con il pagamento dell'ultima rata, l'ipoteca rimane in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione, indipendentemente dal fatto che il denaro ottenuto in mutuo sia stato restituito o meno. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, pertanto, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se, in realtà, non ha più alcuna utilità e nessun effetto per il mutuatario. Vi consigliamo, in questo caso, di non richiedere alla banca di cancellare l'ipoteca già iscritta sull'immobile, a meno che non abbiate la necessità di vendere la casa: infatti, si sottolinea che la cancellazione di un'ipoteca richiede tempo (almeno due-tre mesi, ma anche molti di più) e denaro (all'incirca 600 Euro per una ipoteca di 150.000 Euro).

QUALI SONO LE TASSE E LE AGEVOLAZIONI PREVISTE?

Qualora il mutuo venga erogato da una banca o da un istituto di credito, l'atto è soggetto all'imposta sostitutiva (0,25% se prima casa - 2% negli altri casi). L'imposta sostitutiva viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del finanziamento.
Per quanto concerne, poi, le agevolazioni, ricordiamo che gli interessi passivi sostenuti per un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale (prima casa) sono detraibili dall'IRPEF

COME SI DOMANDA UN MUTUO?

Tutte le banche predispongono una sorta di questionario denominato "domanda di mutuo" in cui il richiedente deve inserire, solitamente, diversi dati anagrafici e non.
A titolo di esempio, indichiamo i dati che abitualmente vengono richiesti dalle banche, ricordando che il sottoindicato elenconon ha carattere di esaustività:

- i dati anagrafici del richiedente il mutuo;
- la residenza;
- l'attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
- la composizione del nucleo familiare;
- le eventuali persone a carico;
- l'occupazione attuale;
- l'anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
- il settore lavorativo o produttivo;
- se dipendente: l'indicazione del nominativo del datore di lavoro;
- la qualifica;
- il reddito netto mensile;
- il reddito netto annuale;
- la descrizione dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta; fronti stradali; numero piani; anno di costruzione);
- il valore della costruzione;
- una dichiarazione di non avere alcun debito; qualora si avessero, occorrerà indicarne l'importo e il nominativo del creditore (o dei creditori).

QUAL'E' LA PROCEDURA DA SEGUIRE?

a) Il parere di fattibilità

Si tratta di un parere che la banca esprime in merito alla possibilità di concedere il finanziamento richiesto o meno: si basa sui dati raccolti nella domanda predetta e, soprattutto, sul valore dell'immobile concesso in garanzia, o sulle eventuali garanzie supplementare prestati da terzi
In caso di parere favorevole, occorre presentare una documentazione dettagliata, contenente:

- certificato di nascita;

- certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni; si ricorda che l'estratto di matrimonio deve contenere le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate dai coniugi;

- qualora si tratti di persone divorziate o separate legalmente, occorre presentare una copia della sentenza del tribunale attestante la separazione;

- copia della "promessa di vendita" o del "compromesso";

- una planimetria, contenente l'indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (come, ad esempio, cantina, solaio, box);

- copia del certificato di abitabilità;

- copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;

- qualora l'immobile sia pervenuto per successione mortis causa, occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell'ufficio successioni.

Inoltre, i lavoratori dipendenti devono presentare una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l'anzianità di servizio raggiunta, nonché l'originale dell'ultima busta paga e una copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o "Unico").
Per i lavoratori autonomi, invece, questi devono produrre: copia del modello "Unico" (ex. Modello 740); estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.); nonché, se professionista, un attestato di iscrizione all' Albo professionale cui appartiene

b) la delibera del mutuo

A seguire, la banca delibera il finanziamento, con la comunicazione immediata al richiedente, fissando, altresì, la data della stipula dell'atto pubblico.

c) la sottoscrizione del contratto di mutuo e la costituzione dell'ipoteca

Quindi, alla data prefissata, viene sottoscritto il vero e proprio contratto di mutuo, redatto per atto pubblico, e viene, altresì, costituita l'ipoteca

d) l'erogazione concreta della somma concessa a mutuo

Infine, l'ultima fase: l'erogazione della somma finanziata, con la quale la banca concede materialmente la somma richiesta al mutuatario. Si ricorda che spesso la banca trattiene la somma fino a quando l'ipoteca non è stata materialmente iscritta dal notaio nell'apposito registro (di regola occorrono due o tre settimane). Per ovviare alla cosa, la banca può concedere subito la somma richiesta, sotto forma di prefinanziamento: in questo caso, occorre controllare sempre le spese e gli oneri richiesti dalla banca, e valutarne la convenienza od opportunità.

COS'E' LA "RINEGOZIAZIONE"?

Si tratta della modificazione (in genere verso il basso) del tasso di interesse pattuito durante il periodo di rimborso del mutuo sottoscritto: questa opportunità è stata resa possibile dal fluttuare dei tassi di interesse sul mercato. Pertanto, il cliente può certamente cercare di rinegoziare il tasso o la durata del mutuo, ovvero chiudere il vecchio mutuo ed accenderne un altro, ma deve sempre valutare attentamente i costi che potrebbero nascondersi dietro queste operazioni a prima vista molto vantaggiose.

COSA SI INTENDE PER "PIANO DI RIMBORSO"?

E' la maniera in cui il mutuo deve essere restituito. Il piano più diffuso e quello c.d. ad "ammortamento alla francese" quando le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per l'interesse. In ogni caso, la banca può imporre sistemi propri ed autonomi, ed è bene, in ogni caso, accertarsi in anticipo delle modalità di rimborso, per evitare spiacevoli sorprese.

dott. Luca Martini